房产是最危险的财富传承方式没有之一

www.bljtny.tw 2016-7-19 本站原创

知名财富传承律师陈凯律师认为房产股权只能是财富的一种表现形式不可能成为财富传承的工具中国?#35772;不?#36141;置房产甚至近年来不少人去海外购置房产从投资的角度无可厚非但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范应当?#38505;?#20998;析财富的特点明确财富传承需求后运用遗嘱保险家族信托等各类工具的长处避免短处才能做好财富传承规划

 

温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易原因是土地到期了而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房价的土地出让金才能续期重新办理土地证


温州这个新闻引发舆论关注本质在于触及了中国越来越紧迫的土地期满如何续期问题这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决物权法自动续期语焉不详自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清


土地使用权到期后续期本身温州并不是首例至少在青岛深圳就有不下四个案例


凤凰财经这一篇报道引起悍然大波我们绝望的发现所有房东都只是一个长期租户好不容易还清贷款又开始攒土地出让金对拥有多套房产把房产作为主要财富传承方式的富裕人?#28023;?#26356;是警钟长鸣

 

富裕人群将房产作为财富传承工具原本就面临五大缺陷

 
第一继承流程复杂

看一下房产的继承流程仅继承公证一项就难倒多少英雄汉公证要求所有继承权权利的人?#23478;?#21040;公证现场表达意愿有个亲戚在美国抱?#31119;?#24744;?#27809;?#26469;


(一)需要有效的证明

1老人的遗产是所有继承人的共同财产

2继承人对共有的财产的分割协议只要每个继承人同意并签字即可产生效力任何继承人都不得违约

3如果每个继承人对继承的共有财产分割无异议可以凭此协议办理过户?#20013;?BR style="BOX-SIZING: border-box !important; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; MAX-WIDTH: 100%; WORD-WRAP: break-word !important; PADDING-TOP: 0px">
(二)房屋继承登记步骤

办理房产继承?#20013;?#24517;须经过房屋评估继承公证申请产权登记等办理过程凡领取房地产权证的房屋当房屋的权属人死亡后其合法继承?#21496;?#21487;以申请办理该房屋继承登记大致步骤 如下

1房屋评估首?#32570;?#39035;通过评估公司对房屋进行市值评估评估公司会根据房屋所处的?#33539;Ρ?#22352;向楼层楼龄等重要因素作出专业的价格分析和楼价评估定出准确的物业市值价格

2继承公证申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证领取继承公证书在办理公证?#20445;?#24517;须提供房屋权属人的死亡证明书合法机关出具的合法继承人名单证明以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)亦应提交遗嘱原件若部分合法继承人自愿放弃继承权必须出具放弃财产承诺证明

3房屋测绘申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘?#20013;?#39046;取测绘成果或者附图以便办理产权登记?#20013;?BR style="BOX-SIZING: border-box !important; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; MAX-WIDTH: 100%; WORD-WRAP: break-word !important; PADDING-TOP: 0px">
4继承登记申请人持房地产权证继承公证书房屋测绘等证明到房地产交易中?#32435;?#35831;继承登记?#20013;?#22635;写房地产产权登记申请书并递交上述资料后办案人员将收件立案受理并核发回执待一切资料审核后即发放已更改权属人的房产证明

5规定需递交的其它资料如涉及该房屋权属等事项是法院判决裁定或调解的必须缴交法院判决书裁定书或调解书等如该房屋经实地测绘发现已经改建或存在违法建设的必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书


第二继承过程涉及税费

这里所列的税费并没有包括前面提到的土地出让金


1继承权公证费用继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取

2房地产价值评估费用不一致一般0.5%


3 房地产继承过户税费由房屋评估价0.05%的合同印花税100元的登记费5元的权证印花税组成


4 契税法定继承人继承房地产免契税对非法定继承人根据遗嘱承受土地房屋权属的需要缴?#21892;?#31246;3%


第三难于隐蔽易?#27426;?#32467;

这是房产的物理属性决定的不管你到哪里房产就在那里不悲不喜在财富传承过程中家庭关系的复杂资产归属的复杂容易带来纠纷一旦出现纠纷房产将作为争议资产?#27426;?#32467;陈逸飞的遗产诉讼中陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请将?#26412;?#26397;阳区一处没有争议的房产先行解?#24120;?#23558;其变卖后用于生活


2005年4月10日陈逸飞猝然阖逝大儿子陈凛代表前妻张芷与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺6月17日在双方律师参与下陈凛提出按50%比50%的比例与宋美英分割财产在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一?#25910;?#21153;双方没有达成协议陈逸飞遗产大战由此开始


第四无法避债

继承中债税优?#21462;?#22914;果欠了外债2000万有房产2000万怎么继承呢就不用继承了?#28982;?#20538;


继承法第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限超过遗产实际价值部分继承人自愿偿还的不在?#35772;ޡ?/P>


继承法第三十四条执?#24184;?#36192;不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务


第五无法避税遗产税

按照遗产税草案最高遗产税率50%假设房产2000万现金1000万遗?#27426;?#20026;3000万则需要缴纳的遗产税为1034万本例还可以现金1000万留着正好交遗产税


120*20%-5=19万
300*30%-25=65万
500*40%-75=125万
2000*50%-175=825万
合计19+65+125+825=1034万


公式应纳税遗产?#27426;?税率-速算扣除数=应缴税款

 

 

以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷而温州土地出让金一事则是雪上加霜是不是按照温州模式全国推广不?#33539;?#22303;地出让金会不会取消也许温州土地出让金一事最大的警示是远期的政策会带来财富传承风险政策的走向即使是第一流的经济学家也不知道财富传承恰恰是远期的事情不能把?#33539;?#30340;传承交给不?#33539;?#30340;政策

 

五大缺陷加一个不?#33539;?#30340;政策使房产成为最危险的财富传承方式没有之一


知名财富传承律师陈凯律师认为房产股权只能是财富的一种表现形式不可能成为财富传承的工具中国?#35772;不?#36141;置房产甚至近年来不少人去海外购置房产从投资的角度无可厚非但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范应当?#38505;?#20998;析财富的特点明确财富传承需求后运用遗嘱保险家族信托等各类工具的长处避免短处才能做好财富传承规划

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